一帶一路中的斯里蘭卡建筑設(shè)計(jì)實(shí)踐
中建人文建筑設(shè)計(jì)研究院昆明、上海公司 技術(shù)總監(jiān)：張潔、總經(jīng)理：沈劍梅 2017年12月31日
斯里蘭卡，有著得天獨(dú)厚的自然資源和港口資源，既是從馬六甲海峽前往中東的重要中轉(zhuǎn)站， 又是國(guó)家一帶一路宏偉戰(zhàn)略海上絲綢之路的國(guó)家，也是英聯(lián)邦成員國(guó)之一。它的人均GDP不到中國(guó)一半，卻有著比中國(guó)略高的人類發(fā)展指數(shù)，這里是許多情侶浪漫的蜜月勝地。隨著中國(guó)走出國(guó)門(mén)參與一帶一路建設(shè)的國(guó)家越來(lái)越多，作為云南設(shè)計(jì)行業(yè)里面追求精細(xì)化打造作品和產(chǎn)品的我們，走出國(guó)門(mén)參與一帶一路建設(shè)，在一帶一路沿線國(guó)家樹(shù)立中國(guó)企業(yè)的口碑和競(jìng)爭(zhēng)力是我們進(jìn)駐這個(gè)國(guó)家之初的宗旨。
回顧2017年，在斯里蘭卡一年參與兩個(gè)復(fù)雜綜合項(xiàng)目的經(jīng)歷讓我們看到，我們中建人文建筑設(shè)計(jì)研究院有限公司（下文簡(jiǎn)稱中建人文）在異國(guó)走出了成功的第一步，也和當(dāng)?shù)氐募追浇⒘碎L(zhǎng)期合作的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系。從對(duì)該國(guó)知之甚少，到迅速熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)（包括客戶需求、客戶生活習(xí)慣、投資人訴求點(diǎn)、當(dāng)?shù)丶追胶秃献鞣降臏贤ǚ绞降龋?，再到用高于南亞甚至東南亞區(qū)域的設(shè)計(jì)理念打動(dòng)甲方，最后給到甲方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全周期的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避建議和發(fā)力點(diǎn)建議。這一年的建筑實(shí)踐充滿未知和挑戰(zhàn)，然而碩果累累。
中建人文從創(chuàng)立到現(xiàn)在一直傳承著變不可能為可能的傳統(tǒng)，項(xiàng)目實(shí)踐實(shí)現(xiàn)過(guò)多次時(shí)間之不可許，條件之不可企，從8個(gè)月完成公建設(shè)計(jì)到竣工，到2周完成復(fù)雜學(xué)校方案報(bào)建，到同時(shí)勝出3個(gè)中標(biāo)項(xiàng)目，到零變更全過(guò)程設(shè)計(jì)，到中國(guó)最大房企的最佳合作供方，再到完成美國(guó)綜合項(xiàng)目并取得當(dāng)?shù)匦姓L(zhǎng)官和管理部門(mén)同甲方的認(rèn)同等，中建人文改變了行業(yè)歷史上諸多的看似不可能。而面對(duì)東南亞和南亞市場(chǎng)，我們相信，有著多類型項(xiàng)目積累的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)設(shè)計(jì)的深入理解的認(rèn)知基礎(chǔ)，我們?nèi)匀痪邆鋷椭搮^(qū)域甲方解決問(wèn)題，提升產(chǎn)品溢價(jià)的價(jià)值。
科倫坡景觀
2017年1月我們接觸了蘭卡第一個(gè)項(xiàng)目，是中航集團(tuán)在科倫坡中心區(qū)的一個(gè)高檔住宅公寓，該項(xiàng)目在一個(gè)及其有限的用地范圍內(nèi)做了4棟39層的超高層塔式公寓。原方案是由香港建筑師梁黃顧設(shè)計(jì)的，施工圖有蘭卡最大的設(shè)計(jì)公司DG5完成，雖然已經(jīng)到了施工階段，現(xiàn)場(chǎng)施工進(jìn)度建設(shè)面完成標(biāo)高已高于了±0，但甲方發(fā)現(xiàn)和當(dāng)?shù)叵M(fèi)市場(chǎng)的匹配有問(wèn)題，于是找到我們做方案優(yōu)化，要求將建筑的一半在不改變建筑結(jié)構(gòu)形態(tài)的基礎(chǔ)上，減少三房戶型、增加兩房戶型，并減小面積，另一半不變。我們和甲方的交流非常高效，我們用手繪圖紙完成了和甲方方案的展示、溝通、確認(rèn)，也得到了當(dāng)?shù)丶追浇ㄖ烲asanka的認(rèn)同，隨后甲方領(lǐng)導(dǎo)又委托我們完成頂層penthouse的設(shè)計(jì)，因?yàn)榧追綄?duì)這兩個(gè)項(xiàng)目都非常滿意，所以此后委托我們?cè)O(shè)計(jì)1000平米的頂層會(huì)所。我們隨后用一個(gè)月的時(shí)間完成了上述方案的施工圖設(shè)計(jì)。最后甲方對(duì)我們的評(píng)價(jià)是：我們的方案比梁黃顧的方案更好，施工圖也比DG5的施工圖深度深。因?yàn)槿〉眉追降恼J(rèn)同，中航集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)把我們介紹給了中港集團(tuán)。
中港集團(tuán)受中國(guó)政府和蘭卡政府的委托，建造了科倫坡國(guó)際機(jī)場(chǎng)和科倫坡集裝箱碼頭，他們?cè)?017年也受政府要求，和蘭卡當(dāng)?shù)氐募追紸ccess共同打造一個(gè)約20萬(wàn)平米的綜合項(xiàng)目Harbor Village。在此項(xiàng)目中，Access作為最大的股東，直接管理項(xiàng)目的全過(guò)程，而小股東中港集團(tuán)只設(shè)立了少數(shù)的監(jiān)管人員。因此我們?cè)诖隧?xiàng)目中直接對(duì)接Access的管理層和老板Mr Joshua。
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該項(xiàng)目也是由DG5完成的建筑方案設(shè)計(jì)（DG5在科倫坡當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的影響力挺大，所以許多大型項(xiàng)目都可以看到他們的參與），但是甲方認(rèn)為如果有一家方案能力較強(qiáng)的公司介入，他們可能會(huì)采納更優(yōu)化的方案。于是中航集團(tuán)介紹我們跟Access進(jìn)行了接洽。 |
我們一開(kāi)始評(píng)審DG5的方案，從方案、建筑、結(jié)構(gòu)、水、電、空調(diào)系統(tǒng)各方面提出了一系列的意見(jiàn)和優(yōu)化建議，因?yàn)檫@些建議涉及到太多專業(yè)知識(shí)，一開(kāi)始Access的管理方并不能判斷這些優(yōu)化建議帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和原因（因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)常常是隱藏在原因里面的），于是，他們要求我們?nèi)ヒ淮慰苽惼拢鎸?duì)面交流。除了對(duì)他們答疑意外，還能給他們展示更多我們能做什么，以及我們?cè)?jīng)做過(guò)什么。因此，和Access管理方以及中港集團(tuán)的第一次面對(duì)面交流就這么展開(kāi)了。
在斯里蘭卡我們提出了方案優(yōu)化的各種可能性以及可能性后面的機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)，當(dāng)然，和Access這樣的投資管理團(tuán)隊(duì)交流，房地產(chǎn)語(yǔ)言是不可少的。因蘭卡的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于非常粗放的狀態(tài)，對(duì)于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功與否，還是用簡(jiǎn)單的得房率來(lái)評(píng)判。我們向?qū)Ψ浇ㄗh取而代之用IRR（內(nèi)部收益率）和ROE（資產(chǎn)凈值回報(bào)率）來(lái)量化項(xiàng)目的成功，也給到甲方畝產(chǎn)利潤(rùn)的計(jì)算方法，并基于當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)價(jià)格和當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)成本和甲方一起分析方案優(yōu)化帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益提升的百分比。當(dāng)然，優(yōu)化后的方案在得房率上本身就有大約10個(gè)百分點(diǎn)的提升，以住宅部分為例，DG5的原方案的核心筒各功能空間的組織其實(shí)有很大的優(yōu)化空間，套內(nèi)100平米他們只能做到2房共用衛(wèi)生間，而我們能在不減小房間尺寸的前提下，做到100平米3房全套間（蘭卡要求所有的戶型都配備洗衣房，對(duì)廚房的尺寸要求也更高，因此和中國(guó)住宅設(shè)計(jì)的概念不完全一樣），再加上結(jié)構(gòu)和地下室的配合優(yōu)化出更高效的停車，高效的商業(yè)和辦公，難以一言而喻的許多空間合理優(yōu)化等，最終Access的管理方對(duì)我們的方案建議很滿意。
我們?cè)诤虯ccess管理方的第二天的會(huì)議中介紹了我們的歷年來(lái)做過(guò)的項(xiàng)目，對(duì)方表現(xiàn)出極大的興趣，這至少給予對(duì)方更多的信息，讓他們了解我們完成過(guò)更大和更復(fù)雜的項(xiàng)目，而且效果已經(jīng)超出了他們的預(yù)期。
對(duì)于海外項(xiàng)目，中建人文有一個(gè)原則，就是必須要收到設(shè)計(jì)費(fèi)的首付款后，才投入設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)全面啟動(dòng)，而且原則上首付款不低于設(shè)計(jì)費(fèi)的60%，特殊情況下不低于50%。當(dāng)我們開(kāi)誠(chéng)布公地提出這個(gè)要求的時(shí)候，對(duì)方也很直接和誠(chéng)懇地接受了這樣一個(gè)要求，因?yàn)閷?duì)于這樣優(yōu)質(zhì)的甲方，他們寧可增加一些可控的風(fēng)險(xiǎn)，也要請(qǐng)有水準(zhǔn)和能創(chuàng)造價(jià)值的企業(yè)為他們的項(xiàng)目做設(shè)計(jì)。之前的溝通交流讓對(duì)方對(duì)我們有較大的信任，而且他們很明白產(chǎn)品策劃和設(shè)計(jì)是決定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)生死的兩個(gè)環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)費(fèi)只占總體開(kāi)發(fā)成本的小頭，如何通過(guò)設(shè)計(jì)讓產(chǎn)品溢價(jià)和投資回報(bào)率更高遠(yuǎn)比節(jié)省設(shè)計(jì)費(fèi)重要，當(dāng)然，這個(gè)也是把資產(chǎn)成本計(jì)算在內(nèi)一起考慮的。國(guó)外的開(kāi)發(fā)商和中國(guó)的開(kāi)發(fā)商一樣，一要用杠桿（一般是銀行的錢），二是希望自持資金收益率更高，而這種單盤(pán)項(xiàng)目和國(guó)內(nèi)集團(tuán)化滾動(dòng)開(kāi)發(fā)不同之處在于他們不能靠無(wú)限制的擴(kuò)大規(guī)模來(lái)增加NPV，增加收入，因此，單盤(pán)的凈利潤(rùn)率變得非常重要。而中港集團(tuán)作為重要的股東，對(duì)項(xiàng)目的凈利潤(rùn)率也有底線的要求，只有凈利潤(rùn)率超過(guò)22%的項(xiàng)目才能在集團(tuán)立項(xiàng)。我們反對(duì)但不抵觸市場(chǎng)上有很多設(shè)計(jì)公司為了爭(zhēng)奪一個(gè)項(xiàng)目，做施工圖送方案設(shè)計(jì)，或者先完成設(shè)計(jì)再談合同。在一些競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，一些設(shè)計(jì)能力不足的企業(yè)常常把這樣的策略作為常態(tài)，而對(duì)于誠(chéng)信體系相對(duì)健全的英聯(lián)邦市場(chǎng)，我們一直堅(jiān)持我們的商業(yè)原則，同時(shí)也堅(jiān)持豎立良好的口碑，甲方也尊重我們的這種堅(jiān)持。Access的老板在會(huì)后也表示，下一個(gè)項(xiàng)目將會(huì)把我們作為方案主創(chuàng)設(shè)計(jì)企業(yè)。
在設(shè)計(jì)過(guò)程中，我們和中港集團(tuán)以及大股東Access都保持著密切聯(lián)系，無(wú)論是郵件來(lái)往，還是圖紙，還是視頻會(huì)議，還是視頻錄像匯報(bào)，還是商函和合同，我們都統(tǒng)一用英文件，一來(lái)是因?yàn)橛⒙?lián)邦法律體系健全，雙方利益都能得到保障，二來(lái)如果通過(guò)翻譯進(jìn)行轉(zhuǎn)述，建筑設(shè)計(jì)的專業(yè)信息必然有所流失。而對(duì)方無(wú)論是Access方的管理層還是中港集團(tuán)的代表都會(huì)及時(shí)對(duì)所有的溝通進(jìn)行反饋。做國(guó)際項(xiàng)目利用好時(shí)差是非常重要的，科倫坡比我們晚2.5個(gè)小時(shí)，我們的圖紙如果下午5點(diǎn)以前發(fā)給甲方，甲方就會(huì)利用他們下午的時(shí)間開(kāi)會(huì)討論，并且在當(dāng)天反饋結(jié)果，如果有修改，我們?cè)诘诙煜挛?點(diǎn)之前就能把單棟的整套圖紙修改完后，發(fā)送給甲方，甲方便可組織各個(gè)部門(mén)在當(dāng)天開(kāi)會(huì)定案，而在北京時(shí)間晚上10點(diǎn)前反饋回來(lái)，翌日便可進(jìn)一步工作，特殊情況除外，此工作方式實(shí)屬高效。在英國(guó)企業(yè)的任職經(jīng)歷也為我和甲方溝通的順暢度做了積極的貢獻(xiàn)，蘭卡認(rèn)同英標(biāo)體系，但行業(yè)水準(zhǔn)和英標(biāo)體系還是有明顯的差距，英國(guó)項(xiàng)目對(duì)深度的要求在蘭卡普遍水準(zhǔn)之上，再加上當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)公司超高層城市綜合體做得確實(shí)很少，所以蘭卡甲方非常認(rèn)同能用英標(biāo)體系出圖，又能帶來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)的公司。而西方知名事務(wù)所比如SOM或者Atkins之類的雖然具備這樣的實(shí)力，但他們認(rèn)為這樣的項(xiàng)目不是頂級(jí)項(xiàng)目，常常不會(huì)涉足，因?yàn)樗麄兊娜肆Τ杀竞瓦\(yùn)營(yíng)成本都較高，并且效率和我們比不見(jiàn)得能有優(yōu)勢(shì)（以我接觸過(guò)的諸多美國(guó)事務(wù)所為例），因此中建人文這樣的企業(yè)正好是甲方正確的定位。
我們對(duì)此項(xiàng)目的服務(wù)范疇還包括樣板房設(shè)計(jì)建議和售樓部設(shè)計(jì)建議，甲方在項(xiàng)目結(jié)束后也希望我們對(duì)后續(xù)的樣板房?jī)?nèi)裝設(shè)計(jì)和建筑外裝設(shè)計(jì)給予我們的意見(jiàn)。對(duì)于整合資源的開(kāi)發(fā)企業(yè)，他們需要做的是讓合適的人做合適的事，但誰(shuí)最合適這個(gè)問(wèn)題是需要專業(yè)判斷的，有時(shí)甲方也需要合作方站在一個(gè)不同于投資人的角度和不同的專業(yè)背景下給予更多的意見(jiàn)作參考。而接觸過(guò)多企業(yè)、參與過(guò)房地產(chǎn)全過(guò)程管理的經(jīng)驗(yàn)也讓我們給予了甲方設(shè)計(jì)之外的不少建議。和國(guó)外甲方之間的信任的建立一要具備專業(yè)水準(zhǔn)，二要遵守國(guó)際通行的商業(yè)準(zhǔn)則，對(duì)英聯(lián)邦企業(yè)的操作模式和溝通方式的了解是基礎(chǔ)。不斷在國(guó)際市場(chǎng)上積累的經(jīng)驗(yàn)也讓我們這樣一個(gè)企業(yè)在國(guó)際項(xiàng)目中受益。
科倫坡的城市建設(shè)水平和中國(guó)大城市大約25年前類似，住宅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平也落后于中國(guó)，但是房?jī)r(jià)并不低，中心區(qū)普通高層公寓單價(jià)大約在1700～2200美元之間（含簡(jiǎn)單裝修），香格里拉公寓的單價(jià)大約在6000美元左右，普通公寓客戶70%～80%是本地客戶，約20%來(lái)自海外，頂級(jí)項(xiàng)目海外客戶占比略大。從規(guī)律來(lái)看，人均GDP3000美元是經(jīng)濟(jì)新高度的臨界點(diǎn)，類似于2000年左右的中國(guó)經(jīng)濟(jì)，而剛剛結(jié)束30年內(nèi)戰(zhàn)的蘭卡經(jīng)濟(jì)，騰飛才剛開(kāi)始，政府允許外國(guó)人買房買地，對(duì)絕大多數(shù)國(guó)家免簽，這樣一個(gè)賣方市場(chǎng)因此吸引了各種房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或者酒店投資客。中建人文也是隨著這些企業(yè)走到這樣一個(gè)充滿商機(jī)的一帶一路沿線國(guó)家的企業(yè)。從美國(guó)項(xiàng)目到斯里蘭卡項(xiàng)目的順利完成，經(jīng)驗(yàn)告訴我們，在國(guó)際市場(chǎng)上，我們堅(jiān)持誠(chéng)信做事是立足之本，通過(guò)踏實(shí)地積累對(duì)設(shè)計(jì)的理解，我們所呈現(xiàn)的設(shè)計(jì)水平和解決問(wèn)題的能力，沒(méi)有低于我們的宣傳，沒(méi)有低于甲方的期望值，最終才能為甲方獲得競(jìng)爭(zhēng)力貢獻(xiàn)價(jià)值，從而創(chuàng)造我們的口碑。
未來(lái)的30年，甚至在近在咫尺的10年，我們不能以傳統(tǒng)的觀念去看待我們的企業(yè)，看待員工的價(jià)值，從市場(chǎng)規(guī)律出發(fā)的傳統(tǒng)觀念常常把企業(yè)帶到一個(gè)惡性循環(huán)。傳統(tǒng)的企業(yè)是分析市場(chǎng)，分析客戶（為了作客戶定位，而客戶的定位的價(jià)值已經(jīng)越來(lái)越?。?，分析競(jìng)爭(zhēng)者，拿出市場(chǎng)策略和產(chǎn)品策略以應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，盡可能規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)，而這些所有的理論和策略都是基于以美國(guó)為首的西方國(guó)家上世紀(jì)中下頁(yè)的企業(yè)管理策略。處于變革時(shí)代的全球經(jīng)濟(jì)一體化是以需求為導(dǎo)向的，而需求是可創(chuàng)造的，這種快速增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)模式不要求企業(yè)在固有的市場(chǎng)里面花大量的時(shí)間究競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，以求得夾縫生存，爭(zhēng)取分得一杯羹，消費(fèi)者的需求會(huì)無(wú)限制的創(chuàng)造出額外的市場(chǎng)份額和五花八門(mén)的難以想象的市場(chǎng)形式，關(guān)鍵是我們是否能看到并滿足這樣的需求。甚至做出自己的特色和產(chǎn)品，來(lái)主動(dòng)喚起消費(fèi)者的需求。當(dāng)我們的目的是創(chuàng)造好的作品的時(shí)候，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)變得沒(méi)有那么重要了，而自己的作品先說(shuō)服自己，讓自己滿意，超越自己變得重要。我們不看我們的老版是否開(kāi)心，因?yàn)樗约焊P(guān)注員工是否開(kāi)心，我們唾棄等級(jí)制度，抵觸奉承文化，我們不以傳統(tǒng)方式做管理，我們鼓勵(lì)伙伴們一次又一次地超越，鼓勵(lì)他們用心去創(chuàng)造出好的作品，讓客戶開(kāi)心，我們希望現(xiàn)在的年輕人能超越我們，讓他們成長(zhǎng)是我們的成就，這也是中建人文的文化和精神之一，也是我們?yōu)槭裁茨懿粩嘧儾豢赡転榭赡堋Ｋ晕覀兠媾R的挑戰(zhàn)很多，但是我們享受挑戰(zhàn)，我們創(chuàng)造美好生活，我們和一群值得共事的人一起，無(wú)悔和充實(shí)地扮演著屬于我們這一代的歷史角色。
在企業(yè)和個(gè)人創(chuàng)造理想和共贏的路上， “一帶一路”只是插曲，我們相信將來(lái)，中建人文會(huì)承載更多人的夢(mèng)想，不管是員工，還是客戶，幫助更多的人去實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想，在世界版圖上越走越遠(yuǎn)。
參考文獻(xiàn) Reference：
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